优先权又称先取特权或优先受偿权，是由法律所直接规定的特种债权的债权人，就债务人的全部或特定财产优先受偿的一种物权。优先权是法律为保障某些特定权利的实现而规定的一种特殊权利，其作用在于破除债权人平等原则以强化对某些特殊权利的保护，其目的在于维护社会的公平正义或应客观事实之需要。

　　抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称。抵押权是抵押担保的核心，抵押权的优先受偿权又是抵押权的核心。

　　正是鉴于抵押权具有优先受偿性，在农村信用社的贷款调查中，客户经理在调查借款人最常见、谈及最多的话题就是抵押物问题，如有没有抵押物？抵押物在哪个位置？市场价值多少等等。这样的调查方式，可能会致使客户产生思想误区，即客户有可能会认为，只要有抵押物，就能够得到贷款。究其原因，笔者认为，信用社客户经理存在着认识偏差，即认为抵押权这个东西就是万能的，有了它贷款就一点风险都没有了。

　　诚然，抵押权作为第二还款，作为客户第一还款来源的补充，它对保证信用社信贷资金安全有着不可替代的作用。但在实践中，存在着优先权对抵押权的限制作用，抵押权并非是万能的，存在着优先权对抵押权的限制性问题，需要农村信用社及客户经理加以防范。

　　以实例为证，如房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权，而建筑工程承包人的优先受偿权又先于抵押权。《合同法》第286条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

　　《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进一步明确：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。

　　面对上述问题，农村信用社应该怎么办？这是摆在农村信用社面前不得不需要重视并加以解决的问题。

　　笔者认为，首先，在思想上，必须承认面对问题，要充分认识存在优先权对抵押权的限制情况。其次，在行动上，一方面，应实行严格的审查制度。对抵押人提供的抵押物，要查明其建设工程款项的支付情况，必要时应取得承包人出具的建设工程款已付清的证实。另一方面，农村信用社在贷款给开发商之前，应要求该工程的承包人书面声明放弃行使工程价款优先受偿权，否则不予发放贷款。通过这些措施，可以使农村信用社的风险有效降低。

　　再如：土地使用权出让金优先权，无论有无登记，一概优先于抵押权。《担保法》第56条规定：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。这在法律上确定了国有土地使用权出让金优先权制度。也就是说，国有土地使用权出让后，有且仅有先缴付应当缴纳的出让金款额，抵押权人才优先受偿。在农村信用社操作实务中，有相当数量的抵押物为土地使用权，并且土地使用权作抵押担保的债权金额都较大。

　　在这里农村信用社客户经理就面对实际操作中的一个程序问题。我们究竟应该注意什么？根据《担保法》相关规定，土地使用权出让金优先权，无论有无登记，一概优先于抵押权。

　　所以，信用社客户经理不能简单的认为，只要办了土地使用权过户手续就万事大吉了，第二还款来源就有保证了，这笔贷款就没有风险了，但事实并非如此。从个人角度，不管是疏忽大意或是过失，根据银监会《商业银行授信工作尽职指引》，如果客户经理在贷款调查中失职，则定要追究个人责任；站在信用社的集体立场，单位可能因为客户经理的贷款调查不全面、不真实而遭受重大损失。

　　实务操作中，在办理有关土地抵押权抵押担保贷款业务时，我们应该特别注意国有土地使用权出让金究竟有没有缴纳，且必须要求开发商提供有关土地转让的缴款依据；必要时，还应到国土等相关部门进行核实取证。

　　综上所述，客户经理必须要明了优先权对抵押权的限制性冲突。如果客户经理一味只信有抵押权就享有优先的权力，而不加以防范，这不但不能防止农村信用社的信贷风险，而且还可能使农村信用社遭受更大的损失。