近年来，抵质押贷款逐渐成为农商银行普遍采用的贷款方式，但从押品处置的效果看，大部分抵质押物处置困难，变现收回的价值亦不能有效覆盖其所抵押的债权，抵质押物对贷款风险的缓释效果并不理想。因此，其潜在的风险不容忽视，应予以警惕。

    风险产生的潜在诱因

    评估风险。在整个抵质押物管理的过程中，核心任务就是准确评估抵质押物的价值。目前，对于抵质押物的评价，各农商银行主要借助于评估机构抵质押物评估报告中的价值评估结果。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假的评估报告。加之授信评审人员往往根据农商银行规定的最高抵押率来决定抵质押物最高抵质押额度，贷后管理中无法做到以定性的方式判断抵质押物价值是涨还是跌，造成规章制度流于形式，贷后价值跟踪环节的管理薄弱。

    租赁权对抗风险。一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，农商银行很难处理抵押房产。二是租金收入难以获得。借款人与农商银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，农商银行即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。

    登记风险。一是虚假登记，造成贷款出现纠纷时，农商银行无法对抗第三人，权益得不到保护；二是“物多押”的风险。我国《担保法》规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

    优先受偿风险。我国《担保法》规定抵押贷款按规定至有关部门进行抵押登记后，可以优先受偿。但这也存在例外情况，一是建设工程价款优先权。依据《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》规定：“税务机关正税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，既纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

    抵押物价值风险。近年来，房地产价格出现波动，目前楼市又不景气，因此，房产价值难以把握，存在较大的市场风险。

    变现风险。一是变现成本大，抵押物的处置大抵要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每一个环节的费用都要农商银行先行垫付；二是变现能力难度大，尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情等观念的限制，当抵押物拍卖时，常出现想买却不敢买的局面；三是执行难。当其经营出现风险时，一些借款人则偷偷低价变卖抵押房产。

    风险意识差。农商银行对抵质押物管理呈现出分散、随意现象，从贷款调查、审查以及贷后跟踪检查等各环节都放松警惕，缺乏风险防范意识。

    责任心不强。个别信贷人员在办理抵质押贷款时，只看过抵质押物的所有权证后，就由客户自行去相关部门办理登记事宜，等客户拿来他项权证时，就直接发放贷款。

    贷后管理松懈。由于缺乏风险防范和责任意识，一些信贷人员贷后根本就没有进行跟踪检查，致使当抵押物被偷卖、转移时还毫不知情。

    加强风险防范的措施

    增强风险防范意识。农商银行各级管理层必须认识到自身开展抵质押物评估工作是贷前控制风险的重要环节，是降低新增抵质押贷款不良率的主要措施。要增强风险防范意识、从贷款“三查”各个环节严格把关，严格操作规程，努力把抵质押贷款风险降低到最低程度。同时，效仿大型商业银行，成立抵质押物管理专职部门，探索内部评估的工作机制和运行模式，实现抵质押物全流程动态监管。

    重视借款人第一还款来源。办理抵质押贷款时，不仅要考虑借款人抵质押物的充足性和变现能力，而且最重要的是重视第一还款来源，要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，从根本上提高抵质押贷款质量，有效防范抵质押贷款风险。

    做好贷前深入调查。对抵质押物要严格执行实地双人调查，具体查看抵押物是否完整、是否具有抵押价值和良好的市场处置前景、质押物的真实性等，并留存现场调查影像资料，调查报告上双人签字负责。对于已出租的房产，一般不办理抵押，若办理则要承租人承诺放弃优先购买权，并调查清楚租赁的支付方式，签订协议将房产归农商银行所有时，租金由农商银行收取。对共有财产，应详细掌握财产共有情况，要求所有财产共有人共同签字。

    实现差异化的抵质押物折扣率。农商银行要达到独立确定折扣率的目标，满足新资本协议高级法的要求，须及时开展相关研究并进行数据积累。首先，建立不同区域、不同性质融资企业对应不同种类、不同金额抵质押物的抵质押效果档案。在分析抵质押物内在价格波动的基础上，明确折扣率的合理区间。其次，对折扣率的确定要考虑借款人的资信等级。在农商银行可接受的折扣率区间内，综合考虑借款人及抵质押物权属所有人的资信水平，具体确定特定债项对应的折扣率。再次，对折扣率的确认要由省联社（办事处）出具指导意见，各县级农商银行统一完成，适时动态调整。最后，对不同区域、种类抵质押物的价值评估审定应实行区别授权，以控制高风险地区和种类。

    建立抵质押物价值内部评估体系。要结合实际，严格按照抵质押贷款流程合理确定授信额度。同时，新资产协议规定对所有实物抵质押品定期重新评估价值。所以，要建立内部评估体系，动态掌握抵质押物价值，做到能根据各类抵质押物的特点，综合考虑其市场价格、变现难易程度及其他各种影响抵质押物价值的不确定因素，运用适当的评估方法定期或不定期地对抵质押物价值进行再评估。

    严格加强抵质押贷款的管理。对抵质押物价值全过程动态监管，要及时发现隐患，时时监测抵质押物实物及价值情况，一旦发现问题，及时采取相应措施，努力化解贷款风险或是将风险降到最低程度。