一般而言，大多数客户经理都比较倾向于发放抵押担保贷款，因为认为有足值的土地使用权或房产所有权抵押的债权就有保障，即使债务人到期不还本付息，还可以实现抵押权以保障债权的实现。但在实现债权时，仍然存在一些风险，值得我们注意。

    抵押物租赁在先，抵押在后，抵押权不能对抗租赁权。根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，租赁在先的抵押物，债权人在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人的风险，而极有可能承租人是借款人的关联方。

    设定抵押的财产被其他债权人申请法院先行查封。根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第40条规定“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权”。第90条规定“被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对被执行人的财产参与分配”。

    因此，虽然抵押物被先行查封，对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。

    为防止以上风险的发生，笔者认为应做到以下几点：

    发放贷款前，需要尽职调查抵押物的使用状态，并要求债务人签订有无出租的承诺。若抵押物已出租，一定要求承租人签订执行抵押权时自愿放弃租赁权的承诺。同时，应定期监控抵押物的出租情况，关注租赁人、租期、租金等是否有异常变动。

    在进行贷前调查和贷后检查中要严密关注债务人及抵押人的资产负债情况、对外融资情况、有无债务纠纷或诉讼纠纷，以防止抵押物被其他债权人申请法院先行查封，确保抵押权能顺利实现。

    定期检查抵押资产用途是否改变，抵押资产是否存在、有无毁损、使用是否正常、价值是否大幅下降。若抵押资产变化带来不利影响，应立即采取措施，置换抵押物或提前还款，有效防范风险。

    总之，为确保抵押担保债权的实现，在贷前调查时一定要查清抵押物的使用状况，并做好抵押权能顺利实现的措施。同时，在贷后检查中一定要做好抵押资产的监控，发现有损债权权益的异常情况应立即采取措施降低风险。