进入2014年，洛阳市房地产市场的下行趋势明显，目前购房者观望心态较重，楼盘销售缓慢，从而导致资金的流转缓慢，进而增加融资成本。有一些实力较弱的房地产开发企业会因此陷入恶性循环，对社会、购房者和银行都是一种不稳定因素。

    主要风险

    一是财务风险。开发商资金主要从银行贷款、私人借款、担保公司借款和让材料供应商与建筑商垫款等渠道获得。私人及担保公司借款成本较高，如果私人借款或担保公司借款比例过多会形成风险。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

    二是市场风险。随着城市化步伐加快，房地产也经过多年的快速发展，老百姓对住房的需求也得到了一个阶段性的满足，对居住的品质要求越来越高，这就要求开发企业抓住购房者的心理，消费者会从区位因素、户型、定价、房屋质量、小区管理、开发企业口碑等方面来了解。有的开发企业项目在县城周边，有的在位置偏远的郊区，有的周边配套较少或完全没有配套，这样的房地产项目存在较大的市场风险。

    三是政策风险。所谓政策风险是指由国家颁布实施的，且与房地产相关的政策变动，为房地产开发所带来的风险。因为房地产业同国家的经济发展有着密切的联系，所以很容易受政策变动的影响。随着国家对房地产调控的深入，也加大了房产销售的难度，而限购、提高首付比例、利率上浮、房产税的试点扩大等措施也会给银行房地产贷款造成风险。

    四是项目风险。有一些贷款虽然不是房地产开发企业主贷，但是最终还是流入了房地产开发领域。如果项目出现问题，这些贷款也可能形成风险。还有一些贷款与房地产成上下游关系，比如家具、门窗、装饰材料、混凝土、建筑等行业。如果房子卖得不好，势必会影响这些企业的资金回笼，进而影响他们的贷款偿还。

    风险防范对策

    一要加强财务知识培训 ，把控财务风险。对银行从业人员持续进行合规知识、宏观经济知识、银行信贷知识、房地产专业知识、法律基本知识等的强化和培训。从观念上重视房地产贷款可能引起的风险，对房地产贷款的风险及其可能引起的危害性高度重视。目前西工区联社正在组织信贷人员开展系统会计知识培训，有助于员工及时了解房地产开发企业的内部财务运行状况，准确把脉房地产资金运用情况，对违规使用的贷款资金及时采取措施，保证信贷资金的安全。

    二要加强企业基本情况调查，把控市场风险。房地产开发贷款为项目贷款，融资项目要符合国家行业、产业政策，并判断其能够进行实质性开发；同时项目必须取得房地产开发的“四证”；企业能够落实资本金；能够提供合法、足值、有效的担保；项目的市场前景良好，根据市场分析，判断项目依据自身的品质、设计、环境等因素，符合潜在购买群体的消费需求，销售前景看好。

    三要及时了解政策动态，把控政策风险。目前房地产业正处于宏观调控之中，政府宏观调控政策及对房价的控制措施使得未来房地产项目价格走势具有一定的不确定性。银行需要及时了解、掌握政府政策动态，制定出有效的贷后管理方案，以防范在项目经营中出现的政策性风险。

    四要排查摸底相关行业，把控项目风险。房地产上下游行业共60多个，与西工区联社相关的主要是建筑、园林绿化、装饰、物业管理、钢铁、工程机械等行业。这些贷款可能直接流入开发项目，也可能与开发项目息息相关，自身发展受到很大制约。因此摸底排查后，制定相应的贷后管理方案，对于抗风险较低的项目经理减少授信或不再授信，防止风险产生。另外还应关注贷款企业及公司高管的信用情况，看是否具备项目整体开发运作能力，其工作经历是否满足项目开发的需要等。