社区商铺要想获得成功必须考虑错位经营，这是保证商铺经营者本身获利的一个不可忽视的因素。经营效应是商业项目的生存之本，从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都应该把“经营为先”的原则作为运作的核心。

    差异化经营

    差别销售——从入市的出发点来看商铺，要更加注重项目入市后的经营状况和物业升值。因此发展商应该对所经营的业态以及经营环境、经营档次有所选择，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。

    在社区商铺的经营初期由于受益颇高，投资者可能会忽视错位经营的重要性，但是随着社区逐步走向成熟，商铺租金进入调整期，一些经营能力差，业态重复的商铺经营将难以为继。

    如果商铺的经营本身没有盈利的话，商铺的商业价值提升也只是纸上谈兵。因此只有在销售或租赁的时候适当地规划“差别销售”，避免同业竞争，才有可能避免买家的受益下降。

    当然也不排除随着周边商业氛围的培育和经营特色的创造，导致业态、业种的适度重复，反而有利于经营竞争和优惠价格情况的出现，从而让社区居民受惠。但适度重复经营的前提必须是消费者的客流量能够维持这些商铺的经营。

    目前，显然存在着只要有人来租而不顾经营的种类，谁给的价格高就租给谁的误区。那也是经营难以为继的商铺就会频繁地更换承租者，在更换期间也就无可避免地出现空置期、装修免租金期的现象。这段时间商铺投资者来说是没有收益的。

    不仅如此，频繁地更换承租人还得消耗投资者大量的时间和精力，甚至有时候因为适合在社区经营的业种和业态已经被别人抢先进入，业种和业态趋于饱和的状况会进一步增加招商困难，从而导致难以获取较高租金和连续稳定的投资回报。

    “放水养鱼”法——市场培育，即放水养鱼，以合适的租金吸引目标商家入场，经过一定的培育期后，商业氛围逐渐成熟，经营业绩增长，租金上升，物业升值，最终实现多赢的结果。例如杭州坤和建设率先发起“优质社区商业联盟”，把有益于发展社区商业的商家（包括投资者与品牌商）组织起来，获得了很好的效果。

    据了解，其山水楼盘一期的22 间商铺，吸引了500 多个投资商、品牌经营商预约，其中不少是上档次的连锁店与品牌，如意大利伊尔莎洗衣店、喜士多连锁店等品牌经营者。有了这样的“池塘”，发展商就可以根据业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许2~3家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺外装修风格有一定要求。

    同时为保证这一规划的实现，对于年度优质商家，将按销售合同返利商铺总价的4% 作为奖金，按60万~100万元／间左右计算，优质商家的投资者每年将获得2.4万~4万元的奖励。

    主力店和品牌店效应

    对于大社区商业，尤其是社区特色街来说，主力店和品牌店效应明显。

    有主力店的地方，就会有无穷的商业机会。知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备聚客能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。

    商铺品牌店是否进入社区是投资者很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；其二知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，加快社区商业的招商进程。

    纵观目前做得比较成功的社区商业，无论是社区商业中心，还是社区商业步行街，社区主力店和品牌店成为社区商业中一道最亮丽的风景线。像目前华南板块的社区商业，几乎每一个社区都引进一家大型超市（如宏城超市、福特玛超市等），品牌店更是遍地开花。

    控制招商节奏

    招商是商业物业营销推广链条中最重要、附加值最高的环节，目前发展商已经认识到招商的重要性。招商的前提是商业物业的业态分布和规划，在成熟的规划基础上的招商才是有效招商。

    招商分为四个部分：主力店、次主力店、独立精品店和特色店。值得注意的是目前社区商业的招商因其规模和体量不大，没有专业可寻，基本还停留在“成行成市”的原始方式上。因此如何做好社区商业的招商和管理是现阶段的一个挑战。

    从推广方式来看，社区商铺的营销推广日趋理性，针对性地锁定目标客户群体，进行有效地信息传递。居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。

    社区商业项目和住宅项目销售不同，商业项目要一气呵成，招商时间不宜过长。因为商业项目是统一开售的，一旦入伙，就容易出现节点，要乘人气最旺时期，一气呵成，至少冲到80%~90%，这样才能够保证人气的持续，使后期的招商更为顺利。商铺项目在设计之初，就要注重策划，避免产品的缺憾，设计保证均好性。

    一般来说，社区商业的招商应从核心主力店开始启动，按照“核心主力店——次主力店——品牌专卖店——小型商家”这样一个顺序来进行。用核心主力店来带动次主力店和中小商家。核心主力店对社区商业的成败起着决定性的作用，它决定了社区商业的品牌形象。对于超级大盘来说，社区主力店的招商成为整个社区商业成败的关键。

    选择好开业时间

    招商基本完成后，就要规划好统一的商铺开业时间。社区商业与其他商业一样，在选择开业时间上也较为讲究，切忌开业时间不统一，以至造成一边营业，一边装修的局面。因此，在开业时间上尽量选择同一天。

    至于选择什么“黄道吉日”，并没有严格的要求。通常来说，为了营造良好的热闹氛围，凝聚更多的人气，社区商业的开业时间最好选择在周末或传统的节假日，期待更多的居民参与其中。

    社区商业项目的组合政策

    社区项目的铺位品类划分为以下四类：

    第一类：男士用品商店，男鞋、男装、运动用品应当集中布置；

    第二类：女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具，便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较；

    第三类：食品零售店，包括肉店、鱼店、熟食店、面包店，这类店铺聚集不仅给购物者带来方便，而且还能有效地增加销量；

    第四类：个人服务店，这些服务设施需要靠近停车场或者主入口，有可能的话建议集中布置，并与其他经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们在营业时间之外还可继续营业。

    各种经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力，另一些经营项目的商店需要相互避开。例如，服装店和外卖快餐和冷饮应该分开，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行速度完全不同，把二者分开有利于组织人流；书报店和音像制品店适合分散布置，这样可以延长购物者的兴趣。

    此外，一些主要类别的布局也有各自的特点。

    服装店的布局要尽量创造比较好购物环境。大的女装店和男装店是重要成员。商店规模是影响租金的一个重要因素，一般小商店支付的租金高，全国连锁店的租金低。

    家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间。

    餐饮设施一般可以分为三类：即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅能够吸引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。

    礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。他们能够有效地增加商业房地产的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。

    服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等，一般在项目中占的比例很小。由于面积小，故抵押保证金比较低。

（赢商）

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Shopping Mall前期不可忽视5个设计因素

    在很多Shopping Mall中，广州市最为成功也只有太古汇、天河城；除着这二个Shopping Mall能够达到较高的标准外，其他的大都是在自称自赞，旺旺达不到的Shopping Mall基本要求。

    品牌商家填置只是Shopping Mall的一部分，更重要的是消费者进入Shopping Mall的自然感受，包括环境、空气质量、舒适度、便利性、商业气氛、刺激消费欲望等，其中最为重要是在Shopping Mall前期的设计规划。

    在Shopping Mall设计中不可忽视是楼层高度、柱位距离、楼面承重、停车场、动线等，动线是引导消费者的主要原素之一，设计Shopping Mall应该从几个方面来考虑：

    1、驾车来消费时的便利性（动线），从外部进入内部它所行走路线是怎样？是否有阻碍和盲点，如何快速地进入到消费场所，从离开交停车费到驾车进入路面是否顺畅；

    2、利用交通工具来消费的群体，同样离站有多远？进入Shopping Mall第一感觉是怎样（高中低档），行走路线有多远？商业气氛如何？呼吸到是新鲜空气还是有混浊感——这些是个人心理感受，还有是否有压迫感，通透性如何；

    3、设计工程技术指标，如照明度、空气新鲜度及空调制冷量、用电量，特别是公共地方临电及使用标准，因定位不同所需要技术标准也不同，柱位距离，很多设计单位不会注意到这一点，以为只有8米就可以了，其实最理想是10米，大了没用，10米绝对是最有效最适合最经济的柱位距离；

    4、消费所行走路线最大忍受度为80~120米，这时就要注意场内设施及商家布局，特别是商家经营风格的特性就是考验经营者（招商）如何发挥了。