商业地产的经营与发展正面临前所未有的挑战，电子商务的高速崛起让曾经的商业综合体变成了线下的“免费体验店”，消费者埋怨商场里的商品价格过高，令人望而生畏；厂家埋怨利润被区域经销商所占有，自己不挣钱；经销商埋怨主力商场高昂的租金和各种费用，自己同样不挣钱；商场苦于居高不下的土地成本和税金，各种财务费用摊销下来并不盈利，认为钱都被政府拿走了；政府也有苦说不出，庞大的投资建设开支已经让地方财政濒临破产边缘。

　　这个恶性循环一直在延续，并非只是因为内需萎靡而导致商业萧条。商业地产从发展模式上看，其传统运营形态已经是一个老大难的问题了。

　　可以说，一铺富三代的时代似乎已经过去，以占领“消费目的地”核心空间为主体的传统商业模式正面临变革，除了传统优质特色市场因旧城改造而整体搬迁的集聚群，可以依靠过去的传统批发渠道迅速做热一方，其他企望依靠知名商家品牌扎堆开店来拉动人气与业绩的做法，往往会遭遇漫长的预亏期，而现金流并不充裕的企业自然深受其害。

　　通过分析许多案例，我的启发有以下四点：

　　一，商业地产在初期销售时不可过度承诺，散售门店会导致后期管理及业态招商对象不可控，若现金流能支撑的前提下，应尽量保持只租不售，宜早些开发配套公寓等产品先销售减轻压力，合理布局商业综合体，合理规划开发节奏和顺序是关键。

　　二，背后面朝马路的门店商业价值并不高，往往街道越宽门面聚气效果和商业价值越差，商业综合体规划时不应盲目迎合政府少数领导的权力审美，一味追求宽大气派，应以商业发展的规律为一切工作的基础。

　　三，回租统一管理是一个不错的方法，但市场定位工作应提前而非集体浮躁失措后来补救，也不该时常摇摆，在品牌定位和业态格局上反复折腾。

　　四，二级城市的商业地产招商、定位等工作，更应该请专业咨询和服务机构协同操盘，更应该主动结合线上线下互动的创新手法，更应该结合旅游地产的部分特质，让每一个角落都是风景，成为城市慢生活消费和体验的目的地，购物只是在这片“风景”中“顺便”完成的结果，让购物过程变得更愉悦，这也许是商业地产不得不考虑的问题了。

（杨鹏博）