《成都市房屋使用安全管理条例》（以下简称《条例》）近日通过，自2011年10月1日期正式实施。《条例》在城乡房屋纳入统一监管、公共建筑的使用安全和明确责任主体等方面呈现颇多创新。相关人士表示，虽然《条例》是在成都市行政区域内实施，但对其他市州也有借鉴作用。

　　将城乡房屋纳入统一监管

　　据悉，农村房屋的使用安全管理，是以往国内外相关立法中从未涉及的问题，属于立法空白。成都市在此次房屋安全立法中，及时将城乡房产管理体制改革的成功经验反映到条例中，并以法规形式固定了下来。

　　“这也是此次立法的背景所在”，成都市城乡房产管理局副局长李涌表示，随着城市化和城乡统筹的发展，擅自拆除或破坏房屋主体结构、擅自改变房屋使用功能、加层改建超标准增大荷载等危害房屋使用安全的现象大量存在。同时，现行的《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》只针对城市房屋的装修结构安全这一特定领域，难以适应城乡房屋使用安全管理的实践需要，由此带来的安全隐患和矛盾纠纷逐年增多。

　　《条例》坚持以为广大城乡居民的人身、财产安全提供坚实的法律保障为立法基本原则，结合成都市实际，在城乡一体的统一监管制度下，按各类房屋使用安全管理活动的性质差别，实施分类指导。

　　突出强调公共建筑的安全使用

　　现行的房屋安全管理主要分为建设和使用两个阶段。对建设阶段的房屋安全管理，从立项、可行性研究、征地、规划、设计到开工建设、质检、监理、竣工验收等各个环节均有相应的法律法规规定，也配备了与之相适应的管理机构和技术部门，已形成了一系列较为完善的管理体制。

　　相比之下，使用过程中的房屋至今仍没有一套科学、完整的安全管理办法，造成实践中疏于管理、主体不明、多头管理责任不清等现象长期存在。

　　李涌认为，这是长期存在的“重建设轻管理”的倾向造成的。现行的《城市危险房屋管理规定》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》，规范的是房屋安全管理的局部和最末阶段，不能指导和涵盖房屋安全管理的全过程。

　　《条例》涵盖了房屋使用安全管理全过程，分设白蚁防治、装修改造管理、安全鉴定、危险治理章节涵盖了房屋从“投入使用”到“灭失”整个使用阶段的各个环节。第十八至二十条设置了“房屋结构安全管理档案制度”和“房屋使用安全信息公开制度”，并规定利害关系人有权免费查询。张蓉生认为，这对于维护房产交易安全、保障购房者合法权益，具有深远的积极意义。第三十六条设置了“强制鉴定制度”，特别规定了“学校、医院、场馆、车站、商场等大中型公共建筑交付使用后，达到设计使用年限三分之二时应当委托实施安全鉴定”。

　　“这突出强调了公共建筑安全的重要性，将有力地维护广大群众的人身安全”，张蓉生指出，特别是“5.12汶川特大地震”后，房屋安全使用及其管理问题日益凸显，对成都市房屋使用安全提出了更严格的要求。

　　落实各方主体责任

　　《条例》在厘清公权与私权界限，房屋产品质量及保修责任、第三方侵权责任与使用安全责任界限，业主与使用人管理责任承担，业主与业主、业主与物管之间的管理责任分担等一系列关系的基础上，专列一章对房屋使用安全责任主体加以规范。

　　《条例》还规定了房产管理部门和街办、镇（乡）政府基于保障公共安全和社会共同利益，具有监督管理业主的管理行为、督促其履行安全管理义务、以及监管房屋使用安全管理服务市场的职责；业主基于所有权负有日常检查、维修、养护、委托实施安全鉴定、白蚁防治、加固改造、危险治理等的使用安全管理责任，同时明确特殊情形下承租人、借用人等实际使用人的安全管理责任；开发建设单位的质量保修责任；物管基于物业服务合同对共有部分的使用安全责任等。

　　明确房屋装修、改造的禁止行为和监管行为

　　《条例》对房屋装饰活动没有做出规定，突出强调了房屋装修、改造和维修加固的禁止行为和需要严格监管的行为。例如第二十五条对装修、改造和维修加固房屋按照《物权法》的规定作了一般性规定，“任何单位和个人装修、改造和维修加固房屋，应当遵守法律、法规，尊重社会公德，不得影响共有部分的使用和修缮、毗邻房屋的使用安全，不得损害公共利益和他人合法权益。”

　　《条例》规定未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；降低底层室内标高；超过设计标准、规范增加房屋使用荷载；安装设施、设备影响房屋结构安全等法律法规以及（临时）管理规约禁止的危及房屋使用安全的行为属于绝对禁止行为。

　　对于在实施房屋装修、改造和维修加固中，需要拆改房屋结构、增加夹层等可能影响房屋整体性、抗震性和结构安全的行为需要向房产行政管理部门提出书面申请，取得《房屋结构安全批准书》后方可实施。《条例》对违规装修、改造规定了相应的处罚条款。

　　此外，《条例》对装修、改造和维修加固房屋需要依法取得行政许可的情形作出了规定，“在五城区范围内对住宅实施本条例第二十七条规定行为的，应当向所在地的区房产行政主管部门申请《房屋结构安全批准书》。在五城区范围内对其他房屋实施本条例第二十七条规定行为的，应当向市房屋安全管理机构申请《房屋结构安全批准书》。在其他区（市）县对房屋实施本条例第二十七条规定行为的，应当向房屋所在地的区（市）县房产行政主管部门申请《房屋结构安全批准书》。”

　　（稿件来源: 法制日报）