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国内外住宅合作社的发展概貌（下）
■ 刘 勇 （三）美国的住宅合作社
１、关于住宅合作社
在美国，超过１５００万的家庭（包括所有收入水平）生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中。有不同需求和渴望的人们已经发现了许多通过应用合作社的概念来满足他们的住宅需求的方法。
住宅合作社不是一个新的概念。美国第一个住宅合作社于１９世纪晚期在纽约成立。如今，在美国住宅合作社由超过１５０万个单元组成，包括许多主要城市如纽约、华盛顿、芝加哥、迈阿密、明尼阿波利斯、底特律、亚特兰大。
合作社中的成员拥有一个份额在拥有或控制他们居住的住宅或财产。每一个股东被赋予权利占据一个特定的单元并有投票权。每个月，股东会支付一定数量的钱，这些经费用于补偿他们成比例地操作整个合作社的花费的份额，包括抵押支付、财产税、管理、生活费、保险、公共设施以及用于储备的资金。对于合作社的所有者来讲有许多好处，包括个人收入税的减除、较低的营业额税，较低的固定资产评估税，减少的生活费，居民的参与和控制，并且能够避免缺席者和投资者的所有权。
住宅合作社有许多规模和样式：合作社包括镇公所、别墅、中／高层公寓、学生公寓、高级公寓以及移动房屋。合作社的成员对房屋的购买价低于市场价。所有的合作社都要遵循ＩＣＡ采用的一系列规则。
在任何一个合作社中至关重要的一点就是民主管理。民主管理通常是由从成员中选出的理事会代表来完成的。除了理事会，合作社还有许多委员会，如会员委员会、生活委员会、活动委员会以及时事分析委员会。大部分合作社雇用一个经理人或管理公司来完成管理职能；较小的合作社通常不会为配备的人员或管理付费，但是会有成员来操纵所有生计和管理职能。
在美国有许多种不同的住宅合作社：
（１） 场等级合作社。在这种合作社中，股东们买卖他们的股份完全以市场价格。
（２） 有限权益合作社。它限制股份的转让价格。最高价格被合作社的规章所限定。通常来讲，对于中低收入成员，这种合作社的目的是避免投机、鼓励长期居住以及为大量潜在居民保留合作社的“承担得起”这个特征。许多有限权益合作社由非盈利组织在政府的协助下成立的。
（３） 租赁合作社。合作社不拥有建筑或财产。相反，合作社从所有者那里租用这些财产。通常合作社有一个长期租赁，有时会有购买的可能。居民管理和操作住宅在合作的基础上。
（４） 高级住宅合作社。它服务于高级市民。有许多不同的高级住宅合作社存在。合作社服务有限公司是一个高级互动住宅协会，它在４个州拥有４０多处建筑，超过５０００户的住宅。高级合作网络帮助在农村地区发展高级住宅合作社。此外，运用所有权的合作的形式隐居导向性的社区，大部分坐落在繁华地带。
（５） 制造型住宅社区（又称移动住宅）。日益增长的制造型住宅社区拥有合作社社区的土地。合作社所有权使居民可以控制停车场的管理和运营费用，同时拥有他们的制造型住宅。
（６） 满足人们特殊需要的住宅合作社。除了高级合作社外，一些为方便身体残疾的会员的合作社成立了。例如，伊利诺伊斯的静音合作社，是为听力受损的人设计的。另一个例子就是自发合作社，位于康奈狄格州的一个非盈利组织。它成立住宅合作社，其中有些单元是专门为残疾人准备的。它的宗旨是为所有残疾人提供一个自由的生活机会。
（７） 学生住宅合作社。在美国这种合作社存在于许多大学校园之中。他们为学生提供便宜的宿舍、住宅和公寓。北美学生合作社（ＮＡＳＣＯ），一个美国和加拿大学生合作社协会，它维持了人们对学生合作社的广泛兴趣。
（８） 艺术家合作社。通常，租赁以及有限权益合作社是为艺术家和艺术工作室准备的，艺术家合作社是一种能确保艺术家工作和生活都能承担得起的一种方法。在明尼阿波利斯的Ａｒｔｓｐａｃｅ已经成为参与形成艺术家合作社的主要群体之一。
（９） 互助住房协会。互助住宅协会是一个非盈利的机构，它发展、拥有并管理住宅。互助住房协会总是让相当多的居民参与其中，并由制造房屋的居民拥有和控制。在租赁合作社，成员没有权益的积累，或者说是没有偿还抵押资金信誉的积累。
下面的几种住宅组织和住宅合作社有一些共同之处，但并不完全相同。
１、 ｉｎｔｅｎｔｉｏｎａｌ社区。顾名思义，该社区为那些在生活环境中寻求大规模社区的人们准备。这个词涵盖了一个广泛的生活状况，从一种像邻居一样的状况到更加公社的社区。这种社区通常不是专门的被组织成为合作社，而是遵循合作社的规则并由居民民主化地管理。Ｔｈｅ Ｆｅｌｌｏｗｓｈｉｐ ｆｏｒ Ｉｎｔｅｎｔｉｏｎａｌ Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ是一个优秀的资源并公布了ｉｎｔｅｎｔｉｏｎａｌ社区的目录。
２、 Ｃｏｈｏｕｓｉｎｇ。它是一种住宅形式，在一个紧密的邻里环境中提供给居民一个强烈的社区观念。除了个体单元，这种社区通常有广泛的公用设施，包括一个公共的房屋和娱乐场所。它是由居民设计和管理的。尽管在美国一些ｃｏｈｏｕｓｉｎｇ社区被组织成为合作社，但大部分还是被建设成为公共管辖区。
３、 共同管辖。在一个共同管辖区，每一个居民在一栋建筑中都拥有自己的单元，而不是在一个拥有整个建筑和相关的区域的合作社中拥有一个份额。也像合作社一样，每月也要担负公共地区的运营费用，并且共同管辖区的所有者们通常成立一个理事会来管理各种事务。
２、关于住宅合作社国家协会
住宅合作社国家协会是一个由住宅合作社、互助住宅协会、会员协会、居民拥有或控制的住房、内行、各种组织以及有兴趣推动社区住宅合作社的个人组成的非盈利的国家联盟。它成立于１９６０年，并且是唯一的国家住宅合作住宅组织。住宅合作社国家协会中的所有成员均享有许多好处。
住宅合作社国家协会由其会员支持和管理。会员代表通过理事会来参与管理。理事会指导组织的政策。在年会上，会员选举理事会的成员并对规章制度的改变和其他条款进行投票表决。
住宅合作社国家协会的使命：
（１） 告知、服务和激励我们的成员：国家现有的住宅合作社；其他的居民拥有的或控制的住宅，以及为他们服务的人。
（２） 传播给公众有关住宅合作社的理念。
（３） 为了寻求住宅的民主，刺激新的住宅合作社的产生。
（四）在国外怎样建立一个住宅合作社
１、理念——为什么要建立一个住宅合作社？
经常会犯的错误是认为合作社能够自上而下地建立起来。就像政府决议要建立个合作社，其实这是不可能的，合作社是与人的需求相关联的。在建立之前必须要知道这是个什么东西，需要有一个理论氛围，要有人给他们介绍。在全球都适用合作社的原则，合作社只是一种组织的形式，要达到什么目的，理念是什么，如何决定，我们提出的口号是——我们自己为自己。
２、那么要建立什么类型的住宅合作社？
第一， 有一种专提供私有住宅的合作社。按德国观点：私人财产是促进人的创造力的根本源泉。合作社财产应是一个团体的共有财产，而不同于国有财产。
第二， 建造住房再出租给别人。
第三， 还有一种，从国家获得地产，分成小的再分给个人，个人建房屋。
３、建立合作社的一群人。
最好不是官员，而是需要房子的人，有团体合作精神、了解情况的人。如果不是这样，就很难构成一个合作社。这些人首先要讨论：有什么需求，要通过合作社完成的目标，手中可动用的资源，成员能支付什么。一种错误，高估贡献能力，低估所需成本。构建一个住宅合作社，首先要有地皮、建筑许可、费用计划、生活用水、电力、交通等基础设施，还要符合环保等相关规定，考虑建起的房子别人能否接受，大小、功能等实际问题。
４、章程。每个合作社都要有自己的章程，它是成员的法律。可以找非政府组织帮助制定章程，也可以模仿范本，其中很重要的一点，要明确成员应具备什么样的资格。通常认为，义务比权利更为重要。要重新建立一个合作社很困难，最好是利用现成的团体，比如教师、宗教团体成员。因彼此了解，这对建立合作社是个便利，是共同的纽带。寻找成员重点不在数量而在质量，如果有坏人混进来，很快会把合作社毁坏。
５、建立一个组建委员会。
制定相应的经济计划，需要有专业的咨询，俗话说“好的主意是很贵的，一个坏的主意更贵。”提供咨询的主要有联合会和非政府组织，如促进合作社思想的联合会，还有市政机构。下一步就要为成立大会做好准备，没有投入便没有产出，不能盲目地搞，而是要有精心的准备。
６、成立大会并明确董事会和监事会成员。
事先要考虑哪些人胜任且愿意承担这些责任。很多会议失败了，就在于达不成共识。其中很重要一点是要找一个合适的干事长，莱弗逊说过：“没有选到一个好干事长，先不要成立合作社。”之后是制定第一年工作计划，租一间办公室，争取吸引更多成员。此后的步骤是：
（１）就章程达成协议。
（２）选出自己的官员。
（３）是否加入哪个协会。
（４）登记成员。
（５）注册。
（６）对其进行审查之前所做一切是否合法，如合作社领导是否有前科，审查工作由协会和独立审计师、注册部门进行。完成了登记手续之后就可以工作了。
如果在这一切做好之前就买了地皮、签了合同并进行了投资，这就很危险。如果这时涉及债务问题，应该采用的原则是：谁采取行动谁承担责任。
三、住宅合作社在我国的发展
１９８６年，上海成立了全国第一家住宅合作社——“新欣住宅合作社”。短短十几年来，住宅合作社如雨后春筝般在全国发展起来，据不完全统计，全国有各类住宅合作社５０００多家，遍及全国２０多个省市，大约１５０万个中低收入职工家庭通过合作建房的方式，实现了安居乐业。据初步了解，发展比较好的有北京、南京等城市。仅北京市就有住宅合作社４２家，共筹集资金１０亿元，已建合作住宅２００多万平方米，为３万户居民解决了住房难问题。实践证明，城镇住宅合作社在解决城镇居民住房问题中发挥了积极作用，受到了广大职工家庭的欢迎，是解决我国城镇特定人群住房问题的有效方式。１９９６年９月，在建设部和中华全国总工会的支持下，成立了中国合作住宅促进会，并于去年在南京召开了“合作住宅发展理论政策研讨会”。
（一）国家政策背景
国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局１９９２年颁布了《城镇住宅合作社管理暂行办法》，加强了对城镇住宅合作社的组织与管理，明确了住宅合作社的地位。据了解，该《办法》正在修订当中，国家有关行政主管部门拟将合作住宅列为社会住房保障体系的一部分，明确规定出合作住宅享受的优惠政策，如“建设用地实行划拨，免收土地出让金。投资方向调节税、房产税、营业税，以及个人取得住房的契税按零税率计征。对各种地方性配套收费，和各种行政性收费，国家或地方政府已明确免收的继续免收，其他未明确免收的减半收取”，并新增了如新建合作住宅综合成本构成等条款。
建设部、财政部、国家经济贸易委员会、全国总工会２０００年下发的《关于进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的通知》中规定：“鼓励成立城市社会型住宅合作社，进行合作住房建设，按照住房建设成本向职工收取建房费用，解决城市低收入职工家庭中住房困难户的住房问题。对合作建房和单位自建住房给予政策扶持。住宅合作社进行的合作建房和企业利用自用土地建房，执行当地人民政府关于经济适用住房建设的有关政策。”
根据现有的政策，住宅合作社兴建住房可以获得比较优厚的待遇。比如在北京市，合作住宅土地实行国家划拨，免交土地出让金。住宅合作社向社员出售的住宅，投资方向调节税实行零税率，营业税也免交。社员第一次购买合作住宅，免交契税，购房后自住期间免交房产税、土地出让税等。合作社建房资金也有一定保障，国家安居工程贷款指标一般由住宅合作社预先使用，还可以用一部分住房公积金贷款。住宅合作社可以向住房资金管理机构申请住房建设委托贷款，并将获得优先安排。
住宅合作社可以实行先集资后建房方式，是自建自住，没有中间销售环节，没有滞销房，建房成本低。合作社建房以个人集资为主，少用银行贷款或者使用低息贷款，利息负担轻。此外，还可以由住宅合作社组织社员从事辅助性劳动，减少工程造价。住宅合作社兴建住房实行的是成本销售，没有利润，只在成本中有３％的管理费。正是由于有这些优惠政策，在北京，现在住宅合作社兴建的住房实际售价低于商品房和微利房售价，一般比同位置、同等类型的商品房每平方米低６００元左右，与中低收入家庭的消费相适应。
（二）在新形势下的作用及意义
随着城镇住房制度改革的不断深化，住房制度改革进入了全面建立住房新体制阶段。解决居民住房问题方式已经由单位为主转变为以个人为主，城镇住房供应呈现出多样化的发展格局。形成了商品房、经济适用房、集资合作建房和廉租房的城镇住房供应体系。住宅合作社的性质是解决城镇中低收入居民的住房困难问题。在新形势下，大力发展合作建房符合党的“十五”大《纲要》中提出“要在提高居民吃穿用等基本消费水平等基础上，重点改善居民居住和出行条件”的精神，是江泽民总书记“三个代表”重要理论的体现，合作住宅作为住房保障体系中不可或缺的一员，从历史经验和现实发展来看都是非常必要的，是我国解决十多亿人口“住”的问题的成功探索。同时，住宅合作社的实践的理论意义在于丰富和发展了马克思主义合作经济理论。此外，合作住宅对于深化企事业改革，促进房改、促进社会稳定、促进旧城改造，加快城市化建设、促进文明社区建设和促进社会主义市场经济发展等都具有不可抹杀的现实意义。
在新的改革和发展形势下，住宅合作组织和合作建房方式将发挥更为重要的作用，它的作用主要表现在：
１、有利于体现政府保障与职工互助的双重特点，进一步完善社会住房保障体系。国发〔１９９８〕２３号文件从建立分层次、不同保障水平的住房保障制度出发，提出分别建立面向中低收入居民家庭和最低收入居民家庭的经济适用住房和廉租住房供应体系。同时提出，在符合城市规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。因此说合作建房是我国经济适用住房供应体系的重要内容之一。
２、有利于进一步深化国有企事业单位的改革。合作建房的方式充分发挥了职工自身的积极性，使国有企事业单位从建房、分房和维修管理住房中解脱出来，减轻了企业的负担，分离了企业办社会的职能。如北京城建集团，在企业改制过程中成立了住宅合作社，组织需要建房的职工进行集资合作建房，将住房从生产经营活动中剥离出来，促进了企事业单位的改革。
３、有利于多渠道解决职工住房问题。在住房福利制和住房短缺的情况下，合作建房在解决职工住房问题方面发挥了重要作用。在住房分配货币化改革的今天，合作建房将为现行住房供应体系难以完全涵盖的特定人群，提供一种有效的建房方式。北京等地的实践证明，通过组织住宅合作社进行危旧房改造，对于改善这些居住区居民的住房条件，也是一种行之有效的方式。
（三）商品房、经济适用房和住宅合作社的异同
住宅合作社不是为了交换、盈利而生产。由于人们无法承受商品住宅的高昂价格，才组织起住宅合作社，而合作住宅也要求社员有足够的支付能力，以满足自己的住房需求。商品房与经济适用房、住宅合作社相比较，其主要区别在于：
１、投资主体不同。住宅合作社的投资主体是个人，但其发起人一般是国有企业；商品房和经济适用房的投资主体是企业，其中经济适用房一般是国有企业。
２、经营目的不同。住宅合作社不以盈利为目的，只是在成本基础上加上３％的管理费；经济适用房允许有微薄的利润，即３％的利润；商品房开发则是为了追求利润，利润是根据市场的情况变化而变化。
３、筹资渠道不同。住宅合作社由社员先入股集资，后合作建房，一般由发起单位开始建设；商品房和经济适用房开发则是由房地产开发公司注册资本垫付，并通过银行贷款筹资。
４、服务对象不同。以北京市为例，住宅合作社是为中低收入缺房家庭服务，包括有北京市户口但住房未达标的国家公务员、标准租私房、低收入拆迁户等居民。经济适用房也是为解决中低收入家庭的住房问题，但是对象是有北京市户口、年收入低于６００００元的居民。商品房开发则是为高收入家庭服务，不限于户口。
５、集资和销售批准单位不同。合作住宅与商品房的报批程序基本一致，但是它只需要经过北京市房改办所发的集资批复即可以集资建房；而商品房和经济适用房则要经过市房管局发销售许可证才可销售。住宅合作社的集资与商品房的销售不是一个概念，这是一个观念的改变。
６、交税不同。住宅合作社社员第一次集资建房免缴契税和交易手续费，入住后自住期间免缴房产税和土地使用税，如果二手房交易，买方要交各种税收，还要交３％的土地出让金。商品房和经济适用房相应的要交各种税收，只是经济适用房不要交土地出让金。如果经济适用房要二手房交易，要交３％的土地出让金。
７、产权证不同。住宅合作社拿的是经济适用房的产权，时效为无限期。商品房和经济适用房产权的时效为７０年。
（四）国内住宅合作社典型案例
１、北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社是隶属于北京市国土资源和房屋管理局（现与市房改办、市地矿局合并为北京市国土资源和房屋管理局），在北京市范围内为解决城镇居民的住房困难，改善住宅条件，发挥国家、集体、个人三方面的积极性而建立的公益性合作经济组织，是仅有的两家具备在全市范围内合作开发住宅的住宅合作社之一。该社的上级主管单位为北京市国土资源和房屋管理局，因此在项目立项、规划要点报批、市政方案的确定等相关报批手续上有其他开发公司不可比拟的协调关系的优势。该社新建的汇丰家园位于丰台区南三环万柳桥西５００米，总建筑面积４．５万平方米，房型以８０到１２０平方米的二居和三居为主，２００１年底入住。
２、南京市职工住房合作社创建于１９９３年，在市委、市政府及各有关方面的大力支持下、在南京市总工会的直接领导下，面对全市无力购建住房的中小型企事业单位和中低收入的职工，通过政府减免建房剩的扶持政策，降低成本，以集资合作建房形式建造开发了三个经济适用房（安居工程）小区，为解决南京市住房困难职工的安居做出了巨大努力，产生了很好的社会效益。几年来，合作社建成住宅面积１５．５万平方米，可以解决近２７００户职工住房问题。
（五）当前国内正在着力研究和解决的几个问题
一要研究合作住宅、经济适用住房和集资建房的区别。作为我国住房保障制度的完整供应体系，合作住宅、经济适用住房和集资建房都享受了政府的有关优惠、扶持政策，但他们的运作方式是有所区别的。经济适用住房按市场规律运作，它的定价包含有一定的经营利润，建成的住房向全社会的中低收入家庭出售；集资建房一般由单位出面组织，单位提供建房用地，由参加集资的职工部分或者全额出资建设；而合作住宅则是社员自愿组织、互助合作、民主管理的一种住宅。另外，在我国，有些合作社在建房完成之后，产权归社员个人所有，合作社作为一种组织，即退出住房管理，或宣告解散，这只能称为合作建房，是我国住宅合作社不够规范的表现。搞清以上这些区别之处，准确定义他们的内涵与外延，对今后更好地规范运作具有十分重要的意义。
二要研究住宅合作社服务的对象。国家已经明确提出大力发展经济适用住房和建立面向最低收入居民家庭的廉租住房供应体系。经济适用住房主要解决中低收入家庭住房问题，廉租住房向最低收入家庭供应，住宅合作社应该立足解决上述两个供应体系不能完全解决的问题。也就是要解决那些申请廉租住房不符合条件，购买经济适用住房又有困难的低收入家庭的住房问题，只有明确了入社条件，住宅合作社才能取得政府的支持，才能更好地发展，更具有生命力。
三要研究住宅合作社的性质。住宅合作社应该是城镇中低收入居民在政府支持下，按照自愿的原则，自己组织起来，自己出资，合作建房，解决自身住房困难的互助性、非盈利性的合作经济组织。要切实坚持这一办社宗旨。
合作社不能成为开发公司，不能像开发公司那样以追求利润最大化为目标。因此，应该加强对合作社运作规范的研究，制定相关政策。在此基础上，要对现行的住宅合作社进行规范，加强监督和管理。
四要研究住宅合作社的发展规划。目前的住宅合作社，既有单位自己组织的，也有行业组织和社会组织的，分别叫做单位型合作社、行业型合作社和社会型合作社，我们提倡发展社会型的住宅合作社。城市规模不同、社员对象多少不同，合作社的数量也应有所不同。对此，每个城市应有合理的规划，明确合作社的发展数量和建设规模。
（作者单位：中华全国供销合作总社直属企业办公室）
（自《中国合作经济》２００５年第０８期） |
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