同行业竞争日趋激烈，驻商功能性需求不断提高
十几年前，多数老百姓只知道居委会热心的大妈尚不知“物业”为何物。如今，“物业”因其对居住质量的直接影响而成为构成房价的主要因素。十几年前，多数老百姓还穿梭于农贸市场购买日常所需的肉蛋蔬果。如今，大家早已习惯以超市为主体的“一站式”购物。或许，五年前，茶城管理者可以将自己定位在以出租房地产为主业、农贸市场式的原始零售批发场所，坐收房租度日。那么在如今，国内逾百家茶叶批发市场不断新建、改建、扩建，无论产区销区中等以上城市平均拥有超过4家茶叶市场的情况下，不仅消费者的认知度改变了、可选择的范围拓宽了，茶城商户对于市场功能的要求也提高了。对于茶城而言，同行业竞争无疑是日趋激烈。
早几年说茶城加强管理、实现服务多功能化是关乎茶产业发展的长远问题。现在，这些就实实在在摆在经营者面前，是最切身也不能再视而不见的眼前问题了。但说到分析茶叶批发市场存在的问题，业内人士往往都是摆摆手。这并不是没有问题，而是问题多得懒得说，造成问题的原因更是错综复杂。然而既然问题多而复杂，更不能因为无处着手而成为搁置的理由。
“出租收钱，简单省事”。甚至一些长驻茶城的商户将茶城管理者定义为“土豪恶霸”。“夏天空调一开，便无法同时使用储存茶叶的冷藏柜。冬天的电容还支持不了一个电热暖气”。类似因前期建设时基础设施不完备而造成的后期的使用不便，最终都变成管委会下达的“自行处理”、“后果自负”的文件。租金随着各地房价不同幅度地上涨而跟进，一些茶城让长驻商户心凉的却是服务。从商者往往“安土重迁”，不愿意轻易换地方，但这并不能成为茶城“霸王条款”实施的凭借。“消费者来马连道买茶，很多人都不知道还有个青溪茶叶市场，甚至一些马连道茶城的常客都不知道我们的存在。马连道的宣传广告打在公交车上，京闽的大招牌摆在街口，和他们比我们的市场根本就没有整体宣传。”随着茶叶生产与茶叶销售的逐渐分离，茶叶经营也随之发展，新的购销方式迫切需要市场提供新的平台。茶商也更需要茶城除基本硬件外，提供包括信息、物流、结算、配送、仓储等多方面的服务。
长期以来，从总体看，各地茶叶批发市场大都是以租赁商铺为主，就因为这样，多数茶城管理者不愿意更多地去从茶商角度考虑，甚至是懒得为自身的发展着想。根本原因则是因市场组建方式不同，地产归属复杂，权责不明。目前，从批发市场投资主体来分，茶叶市场有在政府扶持下建立的、由业主对原有闲置库房进行改造后建立的、茶商承租后改建的、从副食品批发市场中分离出来的以及房地产商投资建立市场等。而管理情况较好的则是投资商在建立之初就经过充分调研的市场，这些市场定位相对合理、布局也比较科学。北京大学农业产业化协会指导顾问、中国策划学院高级研究员汪根发教授指出，目前的茶叶市场普遍面临的问题是恢复市场职能，从租赁者身份转换为营销的参与者，毕竟出租门脸房的利润相当有限。
中国茶叶流通协会茶叶市场专业委员会秘书长朱仲海分析说，茶叶批发市场在原有对手议价交易模式下，经营主体主要在市场内租赁交易摊位或门店进行茶叶批发业务，收取的租赁费和管理费是市场的重要收入来源。由于政策与资金的限制，批发市场无明显地域界限，是一种纯粹的场所名称，市场对交易所需的软、硬件设施建设在投入上存在障碍。完善市场服务，是市场交易方式提升的前提条件，因此要逐步建立健全信息、结算等重要支撑体系，加强现代管理系统建设，搞好仓储、加工、运输、配送等物流设施建设，不断增强市场的集散力和辐射力，扩大交易规模，有效调节供求。除了出租场地外，市场可以发展商品整理、质量验证、加工包装、信誉担保、价格维护、代理储运、结算服务等多项配套业务，从中也可以增加市场收入。商品售前经过市场的检验分级和标准化包装，不仅质量有保障，也更有利于后续的储运、加工和零售。
广州芳村南方茶叶市场办公室主任杨作成表示，作为历史悠久的大规模专业化茶叶市场，虽然各地茶城不断涌现并没有对芳村市场造成威胁，但芳村市场不断完善的脚步一直没有停下来，除新建、改建外，最直接的惠及商户的变化莫过于交通条件的改善。正在重建的上海国际茶城总经理叶应春结合自身管理经验指出，茶城需要包括外观的视觉效果、内部的采光照明、过道运输畅通等硬件设施，同样要重视经营人员的培训、市场整体宣传、经营者行业信息的获取等软件服务，这些对于茶城的发展至关重要。此外，两位负责人都介绍了行业协会长驻茶城的管理经验。广州茶文化促进会、上海市茶叶学会和上海市茶叶行业协会的办公地点都设在茶城之内，不仅方便协会及时了解市场情况，同时也有利于加强协会对市场的监督力度。
另外，在网络建设上，各知名茶叶市场也都给予了不同程度的重视，但从各地茶叶市场总体情况来看，网络利用率仍然很低。随着远程交易、电子商务的不断发展，一些非茶行业人士都十分看好茶叶电子商务，并已经开始介入。但以茶叶批发市场为实体背景的网上交易显然更具优势。对于茶叶市场来说，不利用网络经营拓展商务范围，错过实体背景的资源优势都十分可惜。上海国际茶城总经理叶应春说，一直以来，茶城都有自己的网站，只是很少发挥作用，现在茶城重建了，网站部分也作为工作的重点，并聘请了专业的设计和维护人员，对于这一投入的回报他很有信心，包括提供市场供求、预测分析、产销动态等信息化服务等都无疑是茶城增值的有效措施，而对于茶城网站来说，他认为眼前还是一片蓝海。