３月１６日，中国人民银行决定，从３月１７日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，各地银行可根据各地房价涨幅等实际情况，适当提高购房的首付比例。与此同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率１．６２％下调到０．９９％，法定准备金存款利率维持１．８９％不变， 这一切意味着银行提高房贷的首付门槛。
５月份，国务院七部委关于房地产价格稳定的新“国八条”出台，再次显示了政府调控楼市的决心。此次调控不再局限于敲敲边鼓，而是直接深入到土地、税收、金融等楼市心脏地带。一时间，国内房地产市场的反应十分强烈，一时风起云涌。
政策的效应
据国家统计局的数字显示，一季度，全国商品房平均销售价格同比上升１２．５％，涨幅比去年同期提高５．８个百分点，北京房价持续上涨，商品房价格突破每平方米５０００元，四川商品房价涨１１％，成都商品房价涨幅位居全国第三。面对房价持续上涨的趋势，央行３月１７日调整房贷利率，这是是继２００４年１０月２９日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到５个月，个人住房贷款利率再次上调！
“央行不提高贷款利率，很难遏制房地产价格的上升。”业内专家纷纷表示。在今年“两会”上，著名经济学家林毅夫提出：“应该适当限制房地产需求，不是什么人申请贷款都批准”。
过去，不管经济形势如何变化，房贷利率一直是“优惠”利率。从目前房地产行业的运行情况来看，房价上涨过快，市场需求也在加大，调整房贷利率，显然对投资开发和市场需求都有一定抑制作用，即既控制供给，又控制需求。
随着“七部委通知”出台，中央政府接连推出土地、税收、金融等调控政策，迅速扭转了一片看涨的市场预期，向来火爆的沪杭楼市，进入急冻期，成交量大幅萎缩。据媒体报道，上海的房地产市场也不容乐观。上海没有卖掉的房子近１５万套，而上海每天一手房的成交量仅为过去的４０％，只有２００多套。近半数的楼盘，６月份一套房子也没有卖出。调控以来，上海的１６０００多家房地产中介，其中四分之一关门了。
“政府此次出台新‘国八条’的旨意，其核心在于稳定房价，即通过一系列房地产政策的调整来保证国内房地产市场的持续稳定发展，而并非什么政府出重拳，打击国内房地产市场。”一位专家分析说。
多种措施控制房价
中国的房地产市场并不是一个健全的市场，许多大城市价格上涨过快的形成机制是相当复杂的，而且地区差异极大。只要房产价格在涨，投机者有获利空间，他们就会铤而走险。而且目前的投机者不仅仅是个人，一些中介公司也加入到投机炒作的行列，他们与开发企业“共守同盟”。
由简单的经济学常识知道，市场价格是市场总供给与总需求两方面因素共同决定的，那种希望通过改变单方面因素来实现预期目标的政策往往难以实现。“所以说，解决目前房价上涨过快问题，仅靠央行是远远不够的。”业内人士分析说，抑制房价是一项系统工程，需要国土资源部、地方政府、税务部门、房地产开发商等相关部门共同配合，多种措施互相配套，任何单方面行动和单项措施都很难取得明显的效果。
我们看到，房地产行业近几年的快速发展，虽然对国民经济发展贡献了很大的力量，但同时也引发了一定的风险。由于房地产发展速度很快，而与之相应的其他行业的配套工作没有跟上，造成银行风险加大，土地市场混乱，甚至使钢铁、水泥、电、铝等行业的供给出现紧缺。
“作为国民经济的支柱产业，房地产行业的发展还很不成熟。”首都经贸大学房地产研究所所长张跃庆表示，政府对房地产的宏观调控其实早已开始，从“１２１文件”提高房地产企业自有开发资金，银行收紧了信贷，再到土地供应实行招、拍、挂，土地管理部门加强管理土地市场，每一个政策出台都对房地产市场产生了非常大的影响。但此前对房地产市场的调控，显然政府的行政干预手段更多，这对必须遵守市场规律发展的房地产行业来说并不“完美”。从去年９月开始银行调整利率，再到此次央行调整房贷利率，政府对于房地产行业的调控更多的运用了市场手段。这对房地产行业来说，是一种进步。
由于房地产行业是一个比较特殊的行业，它的特殊性决定了它不能完全市场化。６月１１日在北大举行的中美新市场经济论坛上，建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青认为，市场经济形态之下的行业调控，政府干预是必需的。她提出了三点理由：首先，住宅不同于其他产品，不可能绝对市场化进行生产交换，来实现它的价值，最关键是因为土地的分配要受到限制；其次，住宅是生存的必需品，政府不能完全放开监控，而去通过市场来调节；再次，国家应该保障中低收入者的住房问题。
诚然，土地不可再生，资源稀缺，从这个角度来说，政府调控是应该的。如何把握调控力度，业内人士认为，不是简单地房价高了就发一个文件，把房价压下来，而是宏观调控的系统是什么，怎么建立让多数人能够有房住或者人人有房住的供应机制。
理性开发楼盘
众所周知，在很长一段时间，中国实行的是福利分房制度，这个制度能够使人几乎不付出代价就拥有住房。但是，随着就业人口的增加，一方面，福利分房导致财政欠账越来越多；另一方面，由于福利分房的存在，绝大多数人宁可死等，也不愿意花钱买商品房。福利分房给各级政府和政府部门带来沉重的财政压力，逼得国家不得不痛下“杀手”，取消这个福利之后，政府相关部门没有充分预见到普通百姓强大的购买欲，没有采取有针对性的、切实有效的措施缓解老百姓的住房问题。
其实，住房价格与家庭收入的比例，是居民支付能力的标志。房价与收入的比值越小，居民买房能力越强。目前我国各地高收入家庭只占极小的部分（约占１０％），而中低收入家庭才是社会的主要组成部分。在房地产开发建设过程中，各地理应多开发建设低价位的经济适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。具体而言，以后高档房将存在更多的变数，其开发数量递增速度将会减少甚至回落，而普通老百姓买得起的中低档房则会增幅加快。
从金融政策的效应来看，国务院出台提高资本金等一系列金融调控措施，既有利于通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策，使房地产信用规模保持合理水平和内部结构，又有利于规范银行对房地产的信贷业务，对防范金融风险有积极的影响。
显然，国家一系列的政策，旨在避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现。“这些都更加有利于整个市场的调整，使市场更加规范，更加稳定。”一位深资专家表示，通过调控规范市场，有助于为房地产企业创造一个公平的市场竞争环境，这样也迫使一些开发企业转变开发方向和开发计划，势必可能把更多的投机性开发商逐出市场。
房子是不动产，是特殊的不动产，动辄花费普通百姓几十年的积蓄，因此房价的合理稳定对老百姓至关重要。理性开发楼盘，无论是对老百姓还是对房抵地产商来说，都有莫大的好处。