房产抵押担保一直以来都是银行偏爱的重要担保方式之一，其具有有效降低借款人违约概率、降低银行逆向选择风险、降低借款人道德风险等作用。但与此同时，房产抵押贷款在抵押和处置环节存在诸多风险点，如果不注意这些风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

    存在的风险 

    租赁权对抗风险。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第六十五条关于抵押与租赁顺序的法律规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”先租赁后抵押，则租赁合同对新的所有权人仍然有效，但在某种利益驱动下，抵押人会对银行隐瞒房屋已长期租赁的真实状况，或抵押人为逃废银行债务，与承租人恶意串通“倒签”租赁合同日期。要处理这类抵押物时，在“买卖不破租赁”原则下，将影响银行及时处理抵押权。

    抵押登记权风险。一是“一房多押”风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。二是抵押权证风险。不动产登记证明（抵押权）是不动产登记机关颁发给抵押权人的法定凭证，由抵押权人收执，抵押权人依法凭证行使抵押权利。若因为管理上一些漏洞，造成不动产登记证明（抵押权）虚假情况，将影响抵押权人行使抵押权。

    共有财产抵押风险。根据《婚姻法》规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间通过继承或赠与所得到的财产或其他应该归共同所有的财产归夫妻共同所有。一方的婚前财产为夫妻一方的财产。上述规定可以看出，房产所有人的认定，是根据法律规定或几方约定而成的。房产权属证明上登记的所有人却并不一定是全部共有人，更多是因约定俗成或其他原因仅登记其中一人。对此种情况，根据《担保法》司法解释第五十四条第二款规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果银行没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。

    “唯一住房”处置难风险。银行在处置抵押房产时，抵押人及其亲属居住于抵押房屋没有其他房屋的，无法被法院强制执行。最高人民法院出台《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”但同样也规定“已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。”因此，对银行来讲，通过拍卖、变卖等处理“唯一住房”抵押房产收回贷款仍然存在障碍。

    对策

    重视借款人第一还款来源。银行之所以要求借款人提供抵押物，只是出于对借款人的偿还能力缺乏信心而采取的一种保障措施。因此银行在信贷决策时，不单单要考虑借款人抵押物是否价值充足且容易变现，最重要的是关注借款人的人品和是否有稳定的第一还款来源。

    贷前调查要细致深入。银行办理房产抵押贷款前，要做好贷前调查工作，查清抵押物是否已出租。此外，还可将拟设定抵押权的信息予以公示，如在抵押房产门口张贴拟抵押的信息、要求承租人及时向银行申报租赁关系的声明等。

    妥善办理抵押登记。银行应加强内部管理，确保每笔房产抵押登记都有专职人员办理，杜绝虚假抵押登记。对拟分层抵押的整栋物业、拟分割抵押的整层物业、拟分幢分割抵押的工业企业房产，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。

    要求财产共有人签字。银行在办理房产抵押贷款时，应详细了解房产实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人，财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款，只有经财产共有人全部同意，银行才予以办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。在贷前让抵押人提供婚姻情况证明，如已离婚，除提供离婚证外，还应提供民政部门登记的离婚协议，查看财产分割情况。可将已婚借款人（抵押人及共有人）的配偶作为担保人，签署借款人（抵押人及共有人）配偶承诺书，提升对借款人（抵押人及共有人）的制约能力，提高还款意愿。在实践中，增加借款人成年子女作为担保人，也能够提高借款人的还款意愿。

    创新方法处置“唯一住房”。银行对于“唯一住房”已经办理抵押贷款，可以创新方法处置该抵押问题。一是可以按照廉租房标准提供抵押人临时房屋，之后法院可以作出裁定要求抵押人迁出抵押房屋并迁入临时房屋，腾空抵押房屋交付处置；二是如果贷前调查环节确认抵押房屋为抵押人“唯一住房”，需要抵押人寻求亲属或他人签订安置承诺书，承诺书上载明在抵押权实现时，承诺人愿意将自己名下房屋作为抵押人及其所抚养家属的第二居所，一旦抵押权需要实现时，抵押人不能因抵押房屋为唯一住房为由对抗抵押房屋的处置；三是银行根据自身信息和资源优势，为处置抵押房屋提供一个供求交易平台，在不违背房产所有人自愿意志下，根据《合同法》精神，利用这个平台为其出售抵押房屋，并为抵押人购入符合生活标准的房屋，以房产的价差实现银行债权。