进行商业项目调研时，我们通常要对市场典型项目经营状况好坏进行定性判断。经营状况好，需总结其原因；经营状况较差，需吸取其教训。但一般市场调研给调研员的时间非常有限，在有限的时间内如何确保判断的准确性，就对大家的调研能力提出了较高要求。下面笔者就自己总结的判断商业项目经营状况的九大标准进行分析。

    营业额

    经营状况说到底还是盈利状况，我们很难通过调研获知类似坪效的这些商业机密性数据，除非有内部关系。不过营业额我们一般可以通过网上搜索到一些线索，加上对行业经营成本的一般性了解，可以对商业经营状况做出一定判断。

    租金水平

    租金水平一般和经营状况是紧密联系的。租金水平高的商业项目，经营状况一定不会差；租金水平低的商业项目，如果是新建培育期项目，另当别论，但若开业时间较长，说明日常经营状况必然不会太好。

    调研集中商业的租金，最好能对每层租金水平都有一定把握；调研商业街的租金，只需知道端头和中间位置的租金水平就差不多可以了。

    人流量水平

    人气越高，商气越旺，但受调研时间段的限制和影响，对人流量的准确把握难度比较大。每个项目周边人口消费习惯的差异和项目业态本身的特性，都会影响消费者的集中消费时间。

    比如酒吧业态，如果要了解其真正的经营状况和人流情况，应该越晚越好；超市业态则主要观察早晨和下班后的人流水平；餐饮业态则以就餐时间的人流量为最佳考量标准。有一些大学城商业项目，则需要避免在暑期和学生课间前去调研。

    车流量水平

    车流量水平本身也反应人流量状况，且在某一时间段的停车数量相对容易计算，尤其有车一族的购买力和购买率都普遍更高，某种程度上而言，车流量水平更能反应项目的经营状况。

    物流量水平

    调研人员进行深入调研时，如果能找到卸货平台和相关管理人员或司机咨询到一天的货流量、进货次数等数据，无疑是最具说服力反应商业经营状况的。

    提袋率

    即在商场买东西的人数和逛商场的人数之比，在人流量水平相差不大的情况下，提袋率越高，其经营状况越好。

    空置率

    商业街或者集中商业的空置铺位或者转让铺位数量的占比。若经营状况较好，空置率不会太高，甚至不会出现空置铺位。若铺位大量空置、转让，商场经营状况必然存在问题。

    营业时间

    有时候营业时间也可以说明经营方面的问题。尤其当对两家业态类似的商场进行对比时，开业早且歇业晚营业时间更长的商场，其经营状况可能会更好。

    访谈结果

    对消费者、项目周边居民、代表商户、商场管理人员等的访谈尽管是主观性结论，但对于判断商业经营状况同样有一定参考意义。商场管理人员中不要忽略保安、清洁工和车管，这些人往往更乐意聊天，且知道的数据更真实有效。