仅仅在10年前，外资零售巨头凭借低廉租金在国内市场快速攻城略地。但如今，这却让他们夜不能寐。

　　过去三年，家乐福在国内至少关闭了6家门店。类似的案例还有法宝超市、劲松洋华堂等。不仅是大卖场，第一家进入北京位于国贸商圈的星巴克也在近期停业迁址。

　　高额租金无疑是这些大卖场退守在华业务的罪魁祸首。显而易见，未来三至五年，随着租约的陆续到期，以及低迷的消费和各种成本的上涨，离开核心商圈的企业将会越来越多。换句话说，高房租将成为打破固有区域零售业格局的导火索。

　　商业租金的快速上涨与商圈的成熟度以及商业功能开发不配套紧密相关。

　　尤其是后一因素对租金的影响更大。事实上，只有少数国内企业会在其拥有的物业上经营，而绝大多数企业都采取租用地产开发商的物业资产。越来越多的国内零售商抱怨，不断上涨的商业租金与扣点让其增加的收入都被地产商拿走了。

　　相对比日本市场，其最常见的是商业综合体与商业主体联合开发的项目。上海流通经济研究所所长汪亮表示：“在目前这种商业功能开发缺乏配套的情况下，很容易陷入租金经济的发展模式中，商业平衡将会不断被打破。”他认为，这种状况在一线城市表现突出，楼宇经济和土地财政的结合异化了商业生态，不具备可持续性。

　　受影响最大的莫过于大卖场和大百货这样传统的商业业态。但一些小型业态的商业企业仍会在高租金时代获利。例如专卖店、精品店、老字号等，这类业态坐享成熟商圈旺盛的人气，毛利率水平普遍较高，其竞争力要远高于大卖场、大百货等业态。

　　变数在于这些小型商业业态或许会遭遇“人气”涣散。早期商圈的成熟主要依赖于大卖场等大型业态所聚敛的超强人气，通常小业态会附着于大业态周围。如果后者纷纷迁移，前者的处境也将变得不太乐观。

　　汪亮对大业态转移后的商圈前景也不看好。他认为，一个成熟商圈的建立需要长期的培养，一旦破坏即便将来房租下降也很难恢复。“短期内小业态还能维持，但原来的商业生态破坏了以后，人气的降低不会让它们存在太久。”

　　或许还未到下结论的时候，但传统零售业的确需要记住：请系好安全带，2013将是个颠簸之年。