此次我们选取了华北地区比较有代表性的5大城市——北京、天津、沈阳、青岛和大连，分别从零售物业的供给和需求两个角度来分析这几个城市目前零售物业的租金水平及其未来走势。

　　北京：高位震荡概率大

　　截止到2012年一季度，北京市零售物业的总量为652.19万，空置率为12.6%，供给出现轻微的过剩，优质零售物业的首层商铺租金为1161元/月。2011~2015年间，北京市零售物业年均供给增速将达到11.21%，到2015年存量将达到950万，虽然供给大于需求，然而考虑到其特殊的政治、经济、文化背景以及其与国际一线都市租金水平之间的差距，我们预计北京市零售物业租金维持高位震荡概率大。

　　天津：租金走势稳定

　　截止到2012年一季度，天津市零售物业的总量为218.89万，空置率为13.50%，供给出现轻微的过剩，优质零售物业的首层商铺租金为645元/月。2011~2015年间，天津市零售物业复合增长率约为7.64%，到2015年年底总量达到260.25万。其中2012~2013年期间，市场新增供应量为51.69万，复合增长率为12.5%，2014~2015年间市场的新增供应量仅为15万，复合增长率仅3%，基本能被不断增长的需求所覆盖，我们判断首层商铺租金将趋于平稳。

　　沈阳：未来主要销库存

　　截止到2012年一季度，沈阳市零售物业的总量为355.77万，空置率为16.30%，供给出现严重的过剩，优质零售物业的首层商铺租金为657元/月。在经历了近几年零售物业的高扩张之后，未来5年市场新增基本很少，“十二五”期间沈阳市场主要是以消化库存为主。2011-2015年间，沈阳市零售物业复合增长率约为2.02%。其中2012~2013年期间，市场新增供应量为14.24万，复合增长率为2.04%;2014~2015年期间，市场新增供应量为15万，复合增长率为2.01%。

　　青岛和大连：租金下行压力大

　　截止到2012年一季度，青岛和大连市的零售物业总量分别为75.75万和99.55万，空置率分别为6.90%和6.40%，均处于5%~10%的合理区间。零售物业的首层商铺租金分别为678元/月和753元/月。2011-2015年间，青岛和大连的零售物业年均供给复合增速将分别高达38.1%和39.8%，供给总量分别达到275.58万和380.12万，大有“追赶”沈阳之势。其中2012~2013年期间，青岛和大连的市场新增供应量分别为164.37万和175.55万，复合增长率分别为78.04%和66.24%，远超市场需求的增速，我们判断零售物业的空置率将迅速攀升，首层商铺的租金将出现较为明显的下降;2014~2015年期间，青岛的和大连的市场新增供应量分别为35.46万和105.02万，青岛的增速有所下降，仅为7.13%，但大连的新增供应复合增长仍高达17.55%，我们判断两地的市场租金下行压力依然较大。

（田慧蓝）