“我自己的农房还可以抵押贷款，这要是在过去，想都不敢想！”近日，重庆市石柱县三河镇农民黄华艮获得20万元农房抵押贷款后感慨。

　　此前，黄华艮投资20多万元从事肉兔养殖，积累了丰富的养殖经验。由于规模小、养殖效益不高，老黄想扩大规模，但苦于没有资金——家里唯一值钱的东西就是在农村修建的房屋，无法从银行获得大额贷款。

　　当天，黄华艮、秦叙成、谭成科等7户养殖大户以自己的农房为抵押，从重庆农商行石柱支行获得了66万元贷款。至此，农村居民房屋抵押在重庆“破冰”。

　　其实，在重庆农商行试点启动前，湖南、四川、江苏、浙江等地已陆续启动了农村居民房屋抵押贷款的探索工作。但为何这项能够拓宽“三农”融资渠道的业务迟迟没有全面推广开来？近日，本报记者针对此问题进行了采访及调查，以期解读其中的奥秘。

　　融化“冻土”换资金

　　一直以来，农村住房因宅基地属集体所有、产权流转难、政策障碍多等因素影响，处于“冷冻”状态，被称为“沉睡的资本”。近年来，随着城乡一体化建设进程的加快，如何盘活这些资本，以农村居民房屋为抵押，拓宽“三农”融资渠道，备受各界关注。

　　在农民融资需求旺盛的情况下，一些地方政府制定出台了《农村住房抵押贷款管理暂行办法》，明确指出本市范围内拥有依法取得权属证书农村住房（包括集体土地、农民集中居住区国有划拨土地的住房）的农村居民可以以农村住房抵押担保方式申请贷款，以解决农民生产经营的资金需要。

　　以湖南浏阳农村商业银行为例，该行（农村信用联社）自1995年开始发放农屋抵押贷款以来，至今共发放了集体土地厂房、农房抵押贷款22.5亿元。

　　浏阳市枨冲镇农民张美云夫妇是较早尝到农房抵押甜头的人。1995年，张美云夫妇从乡下迁往镇上安家立业。他们买地皮建房开五金店，欠下6万元债务，而且做生意所需的流动资金也没有着落。适逢浏阳农信社推出农房抵押贷款，张美云马上办了个房产证，将房子抵押后很快拿到了3万元贷款。其后，张美云夫妇的事业蒸蒸日上。近日，张美云坦言：“农房抵押贷款一定程度上改变了我的命运。”

　　重庆农商行此次“突围”，围绕如何将农户手中“沉睡”的房产资源转化为“活”资本，与石柱县农委、县国土房管局联合出台了《石柱县农村居民房屋抵押贷款管理办法（试行）》，在石柱县拥有农村住房所有权的个体工商户或具有完全民事行为能力的自然人，经过所在村委会同意后，均可以农村住房抵押担保方式申请贷款。在办理抵押手续后，农民可获得最长期限达3年的抵押贷款，贷款额度最高可达到农房评估价值的60%。

　　仍需法律“护航”

　　虽然农房抵押能够帮助农户获得贷款，但由于缺失法律“护航”，该业务并未获得全面推广。

　　《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　《担保法》第37条规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。

　　虽然这些法律没有限定农民房屋的抵押、流转，但却限制了它存在的基础——宅基地的抵押、流转。

　　一边是法律的瓶颈，另一边是冒险的创新，农房抵押贷款若要全面铺开，仍面临着如下境况：从改革意义来说，其创新性是毋庸置疑的；从现实操作来看，当贷款到期而借款人无力还款时，问题也随之出现。

　　抵押贷款逾期，抵押物转化为抵贷资产后，农信社等金融机构往往面临抵贷资产接收难、管理难、处置难的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，而允许其使用。

　　安徽省宣城市宣州区农村信用社一位工作人员表示，最初试行房屋产权抵押贷款时，主要是从开展业务需要出发的，并没考虑太多的法律制度问题。农民用住房作抵押，绝大部分村民都能按期还贷。但也确有因经营不善无法按期还贷的，由于其抵押房产难以变现，给信用社带来很大困扰。

　　宣州区某镇，一户村民用房产作抵押向信用社贷款6万元，无法按期归还。信用社通过法院收回其房产，但由于宅基地不能处置，收回的房产却成了信用社的累赘：房屋构件被窃贼洗劫一空，连门窗都被偷走，信用社不得不花钱派专人看守，最后又将债务人请回来居住。由于房屋无法处置，不良贷款也不能核销，形成长期挂账。

　　“不良贷款虽然只有10％，但因无法处置抵押房产，成了纯信用贷款，只能等待债务人有还款能力时再还，但若超过了诉讼时效，就便成了纯损失，”该工作人员说，“因此，近两年我们已经对农村房屋产权抵押贷款采取审慎态度，并开始注重借款人的第一还款来源，即经营状况和信誉度。”

　　现有业务需完善

　　农房抵押贷款尚难全面推开的另一重要原因是有关部门担忧在农村社会保障体系尚未建立的情况下，农民大规模将自己的房屋抵押给银行，如果无法还贷，住房被银行收走了，失去居所的农民缺乏生活保障，演变为“流民”，进而危及社会稳定。

　　专家认为，试点地区政府应该采用多种方式加快农村社会保障体系建设，建立农民最低生活保障制度，消除农民的后顾之忧。

　　在规避信贷风险方面，江苏新沂农村合作银行的经验可供参考。该行草桥支行信贷员顾传永表示，该行规定农房抵押借款只能用于种植、养殖和加工业，不能用于固定资产投资。因此，农户提出申请后，银行方面还要对贷款项目进行实地考察。同时，银行还制订了贷后审查制度，不定期核查贷款人项目进程，一旦发现有挪作他用的，将立即收回余款，并按约定做出相应处理。

　　此外，为了降低银行风险，新沂市政府按照1：7的比例，从财政预算中安排一定资金设立农村抵押贷款风险基金。一旦有农民无法偿还贷款，政府会启动基金来保障银行的利益。

　　在成都，政府风险基金的入市，对于降低发放农房抵押贷款的农信社等金融机构风险将同样有所帮助。

　　成都市农村产权抵押融资工作领导小组办公室主任、成都市金融办副主任梁其州表示，有效期5年的《成都市农村产权抵押融资风险基金筹集和使用管理暂行办法》从今年开始实施。通过设立风险基金，建立风险补偿机制，防范金融风险。对到期不能偿还债务的抵押农村房屋和抵押农村土地承包经营权，由风险基金完成收购。

　　当农村产权抵押融资债务履行期届满3个月后，贷款人仍未受清偿，借款人也未能通过市场方式有效处置抵押物归还贷款本息时，经双方协商一致，可共同向区（市）县农村产权流转担保公司或指定机构提出收购抵押资产的书面申请。收购后的资产，由区（市）县农村产权流转担保公司或指定机构委托有资质的评估机构对资产进行评估，在成都市农村产权交易市场公开处置。如原抵押资产处置出现损失，由风险基金承担80%，贷款银行承担20%。